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调控已转向,楼市接着颤抖吧!

    2020-11-27 来源:未知

原标题:调控已转向,楼市接着颤抖吧!

来源丨米宅

作者丨大白

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调控升级不是个例!

7月刚刚开始,已经有三个城市相继进行调控升级:

7月6日,宁波四部门联合印发《通知》,对偏热的房地产市场进行“降温”,坚持“房住不炒”。核心内容包括 扩大限购范围、限地价、加强住房贷款审核等方面。新政落实时间更是让人猝不及防,从当天(7月7日)起实施!

但宁波并不是第一个,把时间向前推进4天, 杭州、东莞已经发布调控升级政策。

7月2日,杭州调控升级——

人才 限售5年! 不能多盘摇号!3.5万/㎡以下 “ 无房家庭”倾斜比例不低于50%!

在同一天,7月2日,东莞发布堪称史上最严厉的 商品房预售制度

1、一次性预售面积不得低于30000㎡;

2、同一幢(栋)住宅均价相差幅度不得超过20%;

3、申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%(含);

4、精装修价格原则上不超过2000元/㎡;

5、商品住房实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名;

为什么这三个城市会突然调控收紧?原因有三:

1、宁波、东莞、杭州楼市太热了!活跃的过头了。

2、国内疫情基本结束,意味着 此前的纾困、支持政策该变变了。

3、房地产年度投资目标上半年完成的不错,土拍可以将降温了。

但,这还仅仅是开始,接下来会有更多的城市跟进, 更大规模的楼市紧缩政策可能会在更多楼市过热的地方出台。比如南京、成都、深圳、广州、三亚、厦门、福州等

这背后是中国楼市的7月魔咒。

2

楼市7月魔咒再次袭来

楼市有一个7月魔咒。

每年的7月,都是很有分量的一个月。今年也不例外。

这是因为每年7月30日(31日)的年中政治局会议。

它的特性是调整和定调。所以,每年7月之后,全国楼市可以用改天换地来形容。一年中有四次政治局会议,分别是4月、7月、10月、12月,其中7月末政治局会议定调下半年政策走势。)

为了证明它真实的存在,我们以 2018年2019年为例;

2018年7月之后——

从一线到二线整治开始:

先是住建部公布“违法违规房地产开发企业和中介名单”,遍及北京、广州、天津、重庆等一二线热点城市。同一天,北京、上海、南京等30个城市全面开始开展治理房地产乱象专项行为,打击投机炒房行为。

接着是从一线到二线,土拍成交价及溢价率直接降温,流拍不断。

再接着到了 9月,直接导致 一二线地王项目崩溃,低价入市已成唯一的选择。一二线楼市行情逆转,从牛市末,走到彻底凉凉。

再到 10月份,万科活下去,碧桂园全国7折,降价维权, 一二三线城市一片哀嚎。

11月份,开发商贡献了 年度最大的降价促销,跑量回款,但市场反应依旧低迷。

这就是2018年7月之后发生的事。

我们再来看,2019年7月之后。

先是7·30中央政治局会议,基本定调,接下来楼市无行情。

紧接着 央行收紧房地产信托,连续两次官宣加强管控房企杠杆融资,此举基本掐灭二三线最后一点土拍热情。

再紧接着利率普遍上浮。监测的35个城市的533家银行分(支)行中,除停贷银行外,首套房贷利率持平和上升的银行数量大幅增加。部分银行将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。

很快合肥、大连 调控升级,多个城市跟进。

9月,广州率先打响降价第一枪,随后多个城市降价促销事件层出不穷,2019年楼市的降价促销拉开序幕。

这是2019年7月之后楼市发生的事。

但2020年,并不会简单的重复2018年和2019年。

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弱化会是下半年的关键词

在7月之前,深圳、南京、杭州在内许多热点一二线楼市,都出现了近乎疯狂“打新”情况下, 但,这些城市的地方政府都默契的没有发声。

这背后是疫情的影响, 经济需要楼市的火热来传递信心

7月之后,依然面对同样的问题,因此接下来——

我们会看到 有两只手一手严控货币大水涌入楼市,一手专打买房必涨的信心。

我们会看到有 两个面一方面政府帮你压住市场不能涨,另一方面不断给出诱惑条件请你进场。

因此,越好的城市房价、越好的板块,越是被压制在底部。

因此,像2017年的重庆、西安、2018年的沈阳、苏州,2019年深圳这种机会,是必然要出现的。

对于2020年7月之后,有五点可以明确——

1、调控收紧是一定的,但不严厉。

中国楼市被彻底切碎,虽同在一个时空,但楼市走向却会千差万别。看似没有规律,实则很有规律。简单说就是 按需涨,让谁涨谁涨,一如2019年双十一新政之后的深圳

广州是接下来, 除了深圳, 今年一线上涨最明确的城市

2、北上继续滞涨。

在北上调控没有实质性放松之前,北京、上海依然遵守季节性行情。换句话说,北京、上海这几个都说要涨了要涨了, 从基本面看成交量上去了,低价位房源不断消失, 但上涨通道没打开,只听见喊声,却不见大动静总体下半年横盘。但会比2019年好。

3、三四线假涨,假热闹。

所有三四线上涨都是热点事件的炒作。比如南阳房价超过17000等等,都不是市场基本面。

接下来 三四线所有的调控都是一面疯狂的试探上层底线,一面疯狂的寻找存在感。

接下来 放松甚至取消限购和降低首付比例会是三四线非常普遍的现象。

4、强二线摇号抢房盛况不再,最迟10月份之前。

5、普通二线会出现因土拍热点事件引发的市场假嗨。

为了完成房地产年度投资额度,通过土拍+特价房的形成一些小热点。但市场基本面大概率依然横盘。11月或有回调风险。

比如,7月8日郑州一场号称50余家开发商激战的土拍,开盘5分钟就结束,但溢价率高达78%。

6、有城市走出独立行情,会是谁?

主要看调控升级政策的 尺度简单说就是有没有对自己下狠手,有些城市的调控升级,与其说是升级,不如说是在释放“你该入手了的信号”,比如刚刚调控升级的杭州,明显的不给力。

所以,接下来将是哪个不安分的成为热点城市?那么下一个调控升级的就是谁!下一个走出独立行情的也极有可能是它。

这听起来有些不可思议,但这就是中国楼市的调控逻辑。

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